CO(OP)HOUSING

Una alternativa habitacional bottom-up para la clase media en Microcentro de la Ciudad de Buenos Aires

según el contexto particular de cada territorio. En América Latina, en particular, la crisis económica y el alto precio del metro cuadrado hacen prácticamente inviable adquirir una vivienda para las clases medias y bajas.
Las políticas de vivienda en general están dirigidas a las clases bajas, por lo que existe una deuda pendiente de repensar una respuesta para las clases medias (que representan, en el caso de Argentina, el 40% de la población). El futuro de las ciudades es urbano, por lo que es fundamental encontrar un camino que genere soluciones habitacionales en las ciudades ya consolidadas, evitando así la expansión de la mancha urbana.
Detectando obsolescencias dentro de la trama urbana y movilizando suelo privado a público, se pueden generar catalizadores de un nuevo sistema habitacional. En la Ciudad de Buenos Aires existen aproximadamente 200.000 viviendas vacías y un sinfín de edificios en desuso. Estas estructuras tienen un valor de mercado altísimo pero, en realidad, carecen de valor real si nadie las usa. Por lo tanto, en este trabajo se busca revalorizar una serie de esqueletos urbanos para ofrecer una alternativa de vivienda con alta adaptabilidad en el Microcentro Porteño, un fragmento de la ciudad altamente consolidado que se encuentra en proceso de reconversión.
Este proceso de “degrowth” busca generar soluciones habitacionales para la clase media que sean impermeables a las especulaciones del mercado inmobiliario, propiciando la propiedad colectiva. Para lograrlo, estas estructuras se reactivarán mediante cooperativas de uso que, a través de una articulación con el estado, blindarán los edificios de las reglas del mercado inmobiliario tradicional.
Con un sistema de financiamiento que, luego del retorno de los préstamos y aportaciones iniciales, inicia un proceso de acumulación de capital colectivo y un proceso participativo “bottom-up”, se consigue la replicabilidad del modelo e incluso su escalabilidad. Se entiende a la vivienda con un criterio sostenible: vivir sin comprometer la vida de las futuras generaciones.

Moderna Buenos Aires

La Ciudad de Buenos Aires conforma uno de los 24 estados autogobernados que constituyen la República Argentina. Al mismo tiempo se diferencia de los 23 restantes debido a que la misma funciona como capital federal del país. Su superficie es de 203,2 Km2, con una densidad de 151.101 habitantes por Km2 y forma parte del Aglomerado Gran Buenos Aires (AGBA). Siguiendo las divisiones administrativas de los partidos que circundan a la ciudad, el Gran Buenos Aires (GBA) cuadruplica en cantidad de población a la CABA (2.890.151 habitantes versus 12.806.866, según datos del Censo 2010).

La lógica de expansión de la ciudad, implicó su crecimiento en el marco de una estructura radio convergente que aún conserva. Esta forma urbana de ocupación del suelo se fue expandiendo a través de los ejes de circulación, conformando barrios periféricos que luego se vincularon entre sí y consolidaron la trama urbana de la ciudad.
Asimismo en el Área Central, a fin de mejorar la circulación, se planificó la creación de avenidas que aún hoy poseen una importancia fundamental. De esta manera el centro fue convirtiéndose en la centralidad principal de la aglomeración y de la ciudad, así como también en el punto de referencia de la riqueza arquitectónica y
patrimonial de Buenos Aires.
Entre 1870 y 1880 Buenos Aires se constituyó como una ciudad moderna y se precipitó su transformación gracias al crecimiento poblacional y la diversificación de actividades económicas que impulsaron la expansión de la ciudad a partir de la consolidación de nuevos barrios periféricos. El viaje del centro a los barrios comenzó a ser una realidad cotidiana para gran parte de la población; sin embargo, a pesar de su expansión, Buenos Aires seguía girando en torno al centro tradicional.
La planta urbana tradicional se transformó rápidamente, se consolidó el Área Central y los barrios fueron adquiriendo diferentes funciones y jerarquías. La población de mayores recursos fue abandonando su tradicional emplazamiento en la zona sur de la ciudad para construir sus nuevas residencias en la zona norte, en los barrios de Retiro y Recoleta y, más allá, hacia Palermo. Esto se debió a las deficientes condiciones de salubridad que presentaba la zona sur (evidenciadas en la epidemia de cólera de 1869 y en la de fiebre amarilla de 1871) y a las modas de la época, que privilegiaban los palacetes individuales. En el área céntrica tradicional comenzaron a definirse sectores comerciales y bancarios.
En 1880 la Ciudad de Buenos Aires se transformó en la Capital Federal del país, es decir, se separó de su provincia y La Plata se convirtió en la sede de los poderes provinciales.

Situación habitacional de CABA en la actualidad

La Ciudad de Buenos Aires es la jurisdicción que tiene la menor proporción de viviendas propias en todo el territorio nacional. En ese sentido, solamente el 52% de las viviendas particulares ocupadas son propias. En comparación, a nivel nacional esa proporción es del 65%, mientras que en 10 provincias el porcentaje de viviendas propias supera el 70%.
Al observar la distribución de viviendas propias por Comuna, queda claro que en la zona Centro, particularmente en las Comunas 1 y 3, es en donde se observa la menor proporción de viviendas propias (Gráfico).
La falta de planificación urbana, la escasa regulación estatal sobre los usos del suelo urbano y la ausencia de políticas públicas eficientes en términos de acceso a la vivienda, generan una enorme desigualdad en el ejercicio del derecho a la vivienda en la población. El crecimiento de los hábitats informales, el marcado proceso de inquilinización, el aumento de las viviendas ociosas y el avance de la dolarización de departamentos temporales, entre otros factores, configuran en su conjunto una situación de déficit habitacional crítica.

El Microcentro Porteño

El Barrio de Microcentro es el centro financiero de Buenos Aires y es considerado por los porteños como un
barrio de la ciudad pero no está reconocido oficialmente como tal, por tanto quedaría incluido en Montserrat
dentro de la Comuna 1.

Este barrio apenas tiene habitantes ya que la mayor parte de los edificios están dedicados a oficinas. Se calcula que en el área antes de la pandemia trabajaban casi 4 millones de personas.
Dentro de los hitos urbanísticos de este barrio se encuentran: Avenida 9 de Julio, el Obelisco, el Teatro Colón, la Plaza de Mayo, la Catedral Metropolitana, el Banco de la Nación Argentina, la Casa Rosada, la Manzana de las Luces, el Cabildo, el Congreso de la Nación, entre otros.

“Si usted quiere encontrarse con Dios en la Argentina, tiene que ir al microcentro. Ahí se toman decisiones muy importantes. A veces acertadamente, muchas equivocadamente”

El centro es, por definición, una zona pesada, un lugar en donde se toman decisiones económicas y políticas que rigen el destino de la representación política del país. Es también un lugar donde se hacen sentir los desaciertos, como lugar hacia donde confluyen las demostraciones de protesta.
Como zona de oficinas y servicios, en el centro se encuentran las representaciones jerárquicas de la mayoría de las empresas grandes radicadas en el país, sean de capitales nacionales como extranjeros. No hay actividad productiva industrial y tampoco hay residencia estable numéricamente importante.

El microcentro porteño está preparado para deslumbrar en unas cuadras a turistas y recién llegados a la capital con toda la historia y la potencia de los porteños, pareciera tener todo pero a su vez cuando las computadoras de las oficinas se apagan solo quedan las luces de los pocos teatros que se mantienen vigentes sobre la calle
Corrientes. El resto se convierte en el lugar de muchos sin techo que ocupan el espacio público hasta la llegada nuevamente de oficinistas y turistas.

Gentrificación y Pandemia

En el 2020 tras la pandemia Covid-19 el microcentro centro fue uno de los barrios que más sufrió la transformación de las actividades.Antes de la pandemia, el 25% de los trabajos de la CABA se hacían en el centro porteño. A 4 años de las medidas de confinamiento podríamos concluir, que la pandemia aceleró procesos que ya estaban ocurriendo. Por ser un área de trabajo administrativo resultó fácil trasladar las tareas a los hogares, por otro lado, la suspensión del turismo terminó de aniquilar la actividad comercial.

Nada se pierde, todo se transforma

Como concluimos anteriormente, el proceso de vaciamiento y transformación del microcentro viene sucediendo desde hace más de 20 años.Ya para el año 2012 el gobierno de la ciudad diseñó planes para renovar y adecuar el microcentro.
El plan inicial se enfocó en la accesibilidad y la comodidad de las personas dado que en ese entonces el microcentro contaba con un sistema vial completamente colapsado contraponiendose a lo definido en el Plan Urbano Ambiental: como resultado de este proyecto, se peatonabilizó el 70% del espacio, se generaron 5,48 km de ciclovías; y se recuperaron casi 7 km de avenidas y calles; por otra parte se trabajó en poner en valor aproximadamente 100 edificios patrimoniales.

En una primera instancia el Plan de Transformación y Reconversión, tuvo por objetivo convertir el centro en un área urbana inteligente y sostenible. Además, de la puesta en valor de los espacios públicos, el proyecto se enfocó en la promoción de actividades económicas, a través de créditos e incentivos fiscales.

Sin embargo la pandemia del COVID-19 modificó el escenario, el flujo de personas que se movilizaba al microcentro para trabajar en las oficinas públicas y privadas, comercios, bancos, locales gastronómicos o sitios de interés cultural y turístico bajó un 70%.
El teletrabajo se impuso como modalidad y quedaron vacías las oficinas que representan un 60% de la ocupación del centro mientras que el 20% corresponde a locales de uso comercial. (solo el restante 20% correspondía a viviendas particulares).
Por lo que fue necesario ajustar los objetivos del plan y repensar estrategias. Como consecuencia la ciudad diseñó una serie de medidas apuntadas, por un lado, a la reconversión de edificaciones tradicionalmente destinadas a oficinas en viviendas accesibles y a la mudanza de vecinos y vecinas al Microcentro. Y, por otro
lado, a la transformación del área en una zona residencial con servicios accesibles que mejoren las condiciones de habitabilidad, a no más de 15 minutos del hogar.

En el año 2021 se sancionaron dos leyes: 6508 y 6509. La primera instituye un régimen de fomento con beneficios fiscales para actividades estratégicas (que define la misma ley) y la remodelación de inmuebles con destino a vivienda.
La segunda, casi de manera complementaria para conseguir las metas propuestas, llamó Mudate al Centro, buscaba propiciar el afincamiento de los ciudadanos en la zona, para su reconversión, otorgando financiación por medio del Banco de la Ciudad de Buenos Aires, con línea de créditos tendiente a promover la adquisición de
las viviendas reconvertidas.

Esqueletos Urbanos: los olvidados del Plan de Reconversión

Al entender la obsolescencia de estas estructuras y pensar en su posible reprogramación permite materializar la idea de re-usar la ciudad, dándole un nuevo sentido a aquellos lugares degradados o edificios en estado de abandono que han perdido su uso original. Por otra parte, se considera que la regeneración sustentable de
pequeños espacios y edificios abandonados permite volver a ocupar estos esqueletos urbanos reforzando las redes sociales del barrio donde están ubicados. El efecto que se logra al rehabilitar pequeñas piezas del sistema urbano es el de una acupuntura urbana.

El programa abordado por el Gobierno de la ciudad apunta a una reutilización de la ciudad existente sin embargo existen una serie de inmuebles que quedan por fuera de este plan. Los esqueletos urbanos, representan la imagen del abandono y generan espacios de negativo impacto ambiental, propicios para la acumulación de basura y propician la inseguridad de la zona.

Algunas de las causas más comunes que convierten a edificios en esqueletos pueden ser:
● Obras inacabadas por delitos urbanísticos, procesos especulativos o causas desconocidas normativos.
● Edificios de equipamientos (públicos y privados) abandonados
● Infraestructuras públicas en desuso o inacabadas.
● Vivienda vacía, en espera, en estado de ruina.

En el microcentro porteño abundan estas estructuras que ocupan parcelas de gran valor urbanístico y económico y su abordaje puede representar la pieza clave de la reconversión del área central. Dicha intervención requiere en primera instancia una serie de medidas que destraben la situación judicial o administrativa ya que por lo general estas obras se encuentran en un catálogo de obras paralizadas a causa de incumplimientos burocráticos.

Nuevas formas de habitar

Los cambios en los propios modos de vida requieren respuestas arquitectónicas a ellos referidas. Es esencial considerar, el papel relevante que cobraron las nuevas tecnologías de la información y los propios medios de comunicación, física y virtual, en la vida laboral y doméstica.
Nuevos tipos de percepción y nuevos modos de vida se combinan así en nuestros espacios de vida y relación, entre cuyas manifestaciones se encuentra la transformación no sólo de la unidad familiar sino de la uniformidad vecinal, con un predominio creciente de las relaciones diversificadas entre colectivos y colectividades. En este
marco, la progresiva sustitución de la idea clásica de convivencia vinculante por la de una cohabitación abierta susceptible de favorecer la independencia y diversidad compartida tanto de acciones y comportamientos plurales como de necesidades variables;

Se entiende que la adquisición de una vivienda se consolidó como un símbolo cultural de la mejora económica. A mediados de la década del 50 en latinoamérica comenzaron a circular anuncios publicitarios apuntando al sector medio de la sociedad promocionando casas con dos a tres ambientes, para crear una mayor privacidad
entre padres e hijos, junto con el jardín como un atractivo más a fin de brindar un espacio recreativo para la
familia.

En CABA existe una polarización entre la zona norte y sur, marcando una persistencia de la segregación residencial socio-económica. Los datos del Censo 2010 para la CABA nos muestran que la proporción de hogares con alguna necesidad básica insatisfecha (NBI), se encuentran particularmente por encima del
promedio en las comunas 1, 3, 4, 7 y 8, es decir, principalmente, en el sur de la ciudad. Por otro lado, es en dicha región de la ciudad donde se concentran la mayor cantidad de las villas y asentamientos precarios de la ciudad.

El camino de llegada a la propiedad de la vivienda se presenta de forma diferenciada en función de la posición ocupada en la estructura de clases. Además de las ayudas de familiares es determinante el acceso a créditos hipotecarios que faciliten el capital necesario para la adquisición de una vivienda. La disminución en la proporción de propietarios fue traccionada, en gran parte, por la merma en el desarrollo de créditos hipotecarios subsidiados por el Estado y las pocas alternativas fueron destinadas a clases altas cuya estabilidad económica aseguraba a las entidades financieras seguridad a través de los años.

El reverso de la gentrificación para el Microcentro Porteño

Los procesos de expulsión o segregación vía turistificación y gentrificación, a veces traccionada por la llegada jóvenes de ingresos altos a una zona del centro es un riesgo palpable y es algo que ya sucedió en muchas ciudades cuando se renovaron zonas fabriles y portuarias en desuso. En Argentina, Puerto Madero quizás es un ejemplo paradigmático, pero sucedió también en barrios como el Poble Nou de Barcelona, en distintos barrios de Brooklyn en Nueva York o en Nuevo Polanco, en la Ciudad de México, sólo por nombrar algunos ejemplos.
Desde una perspectiva urbana democrática entendiendo que la diversidad en una ciudad es algo bueno y permite la retroalimentación, es estratégico buscar herramientas que fomenten la convivencia de sectores sociales y posibiliten el acceso a los servicios a todos sus ciudadanos.
Una posible solución para este sector de la ciudad podría tener que ver con la reprogramación de la ciudad, con la movilización del suelo ocioso como acción prioritaria para dar a todos por igual derecho a la ciudad.

Degrowth: hacer vivienda no es solo hacer viviendas

El sistema de crecimiento continuo a cualquier costo, basado en recursos naturales, frágiles y finitos mostró sus contradicciones con la reciente pandemia de COVID-19, dejando a la vista las debilidades de los sistemas
urbanos derivadas de su creciente complejidad. Frente a ello, el degrowth (la teoría del decrecimiento), aboga por la reducción del consumo de recursos naturales mediante una reorganización socioeconómica del espacio, y en este sentido la planificación urbana resulta fundamental.
El paradigma imperante del crecimiento urbano está siendo cuestionado a través de diversas perspectivas sociales, ecológicas y urbanas que buscan limitar la expansión de los centros urbanos.
Más allá que se ha avanzado e innovador en iniciativas públicas de planificación territorial permanecieron las dificultades para regular la ocupación del suelo, contener la expansión urbana, disminuir los niveles de ociosidad del suelo y concretar los usos del suelo establecidos en las correspondientes normativas urbanas.
Y mientras que hacia el interior de la ciudad, en los centros consolidados, en los últimos años se alcanzaron niveles inéditos de suelo y vivienda ociosa al interior de la ciudad consolidada, el estado encontró como manera más fácil de resolver la crisis habitacional la creación de grandes conjuntos urbanos en el sur de la ciudad.

Entendiendo que la ciudad cuenta con vacancias, obsolescencias y la expansión descontrolada no hace más que favorecer estos fenómenos, el crecimiento hacia adentro de las ciudades, se propone como alternativa al extractivismo y al crecimiento depredador.
Reformular “menos es más” y hacer “más con menos”: más unidades de vivienda, más densidad poblacional, más mixtura de clases sociales, más diversidad de actividades sin agregar ladrillos, sin agregar metros.

Co(op)Housing: La casa de todos

Existe la idea socialmente aceptada de que poseer una vivienda es un símbolo de estabilidad y de un cierto estatus social. Pero esta supuesta estabilidad ha quedado desmontada por los desalojos en masa que han sufrido miles de personas los últimos años, en particular en los barrios de rentas más bajas.
En cambio, en países como Alemania, Francia, Países Bajos, Suecia o Italia, el alquiler es por defecto indefinido, y muchos inquilinos residen gran parte de su vida, o incluso durante varias generaciones, en la misma vivienda. Así pues, no es la propiedad la que garantiza la estabilidad y seguridad, sino los mecanismos legales que nos conceden el acceso a la vivienda. La propiedad también se ha demostrado poco flexible a la movilidad, a la variedad de formas de convivencia o a los cambios a lo largo de la vida de las personas.
Co(op) housing propone transformar la satisfacción del derecho a la vivienda por la propiedad privada y el lucro vinculado a la producción y gestión de la misma, a favor del empoderamiento de la ciudadanía y la creación de comunidad en un sector de la ciudad donde los procesos previsibles de los centros históricos fueron olvidando el
valor de la misma.
Impulsado por una serie de estrategias públicas, se propone la valorización de ciertas estructuras urbanas para generar unidades de vivienda asequibles, destinadas al uso indefinido por núcleos convivenciales que formarán parte de la cooperativa encargada de su administración.
Como se analizó en capítulos anteriores, la oferta de este tipo de unidades ha estado históricamente ubicada en zonas periféricas, sin que se haya presentado una alternativa en la parte más céntrica de la ciudad. En pos de una ciudad más democrática e igualitaria, los exoesqueletos buscan acercar a la clase media, principal
responsable de la activación económica, al microcentro porteño.

Los exoesqueletos son estas estructuras porque se asemejan a armazones mecánicos sólidos, equipados con articulaciones que permiten el movimiento del operador humano. “Exo” proviene del griego y significa afuera, lo que sugiere que el exoesqueleto sostiene y protege el funcionamiento de la cooperativa, que, a su vez, fomentará la comunidad que la Comuna 1 (valga la redundancia) necesita.

El cooperativismo es un modelo de organización social y económica que intenta solapar tres aspectos que en otras formas societarias se presentan separados: propiedad, desarrollo de la actividad y participación en la toma de decisiones.
Las cooperativas de vivienda tienen como objetivo facilitar el acceso a una vivienda digna y asequible y son infraestructuras potencialmente resilientes a las dinámicas del mercado y sus efectos en los barrios y, por lo tanto, son modelos que se basan en este derecho universal de la vivienda digna, desarrollando la capacidad de
transformar el territorio donde se ubican.
Estos proyectos no buscan transformar únicamente la vivienda, sino todo el sistema sobre el que se organiza la vida ya que la futura comunidad suele ser la impulsora de la promoción, un hecho diferencial que tiene la capacidad de generar un impacto en el proceso y el resultado.
La comunidad, resultado de una cercanía física y social, es la definición de pertenencia a un lugar. En la creación de esta identidad, los lazos superficiales (como las pequeñas charlas en la escalera) tienen una gran importancia. Estos intercambios son suficientes para generar un sentimiento de integración y de sentirse en
casa.

Modelo de Gestión APC – Asociación Público Cooperativa

El proyecto se origina de una asociación entre el estado y las Cooperativas. A través de este acuerdo, el estado otorga herramientas y un marco legal que da sostenibilidad al proyecto y lo significa de interés público.
Una de las herramientas determinantes tienen que ver con políticas públicas de movilización de suelo público o privado y a la disposición de financiación asequible por parte de los proyectos.
El primer paso consiste en la definición del procedimiento por el cual la cooperativa accede al suelo (compra, cesión o derecho de superficie a través de un canon, donación, etc.).
Luego, para dar factibilidad a las adecuaciones edilicias corresponde realizar la adaptación de las normativa urbanística y de edificación para permitir flexibilidad en proyectos, tanto en lo que implica la adaptación de edificios ya ejecutados a una norma actual como en lo que respecta a las nuevas formas de habitar. Ejemplos claros involucran los requisitos de las cocinas como requisito obligatorio en las unidades de vivienda o eliminar la jerarquización de dormitorios, la adaptación de límites de metros cuadrados y conformación de las viviendas mínimas.

Métodos de financiación

En Co(op), el proyecto de 3 edificios inicia una vez que por medio del derecho de tanteo y retracto (derecho real, que hace referencia a la adquisición preferente de un inmueble) el estado adquiere el inmueble y lo entrega en modo de servidumbre a la cooperativa.

En la ciudad de Buenos Aires, el suelo público es muy escaso, y en una ciudad con mucha demanda de vivienda, las oportunidades son muy limitadas. Por ello, es necesario buscar alternativas entre los inmuebles de titularidad privada para movilizarlos hacia proyectos cooperativos. Debido al impacto del valor del suelo respecto
la totalidad de la promoción, la compra directa en el libre mercado generalmente solo es posible para aquellas
cooperativas con más recursos.

Una vez resuelta la condición dominial la obra se prevé por medio de una financiación mixta el grupo de usuarios inicial deberá poder aportar estos fondos en forma de lo que comúnmente se denominan aportaciones iniciales.
Por otra parte, para completar la financiación de la puesta en valor del esqueleto, el Banco de la Ciudad otorgará
préstamos a la cooperativa a tasas asequibles.

Una vez en funcionamiento, el exoesqueleto se convierte en el soporte para las actividades diarias y trasciende las funciones de la vivienda estándar para convertirse en un espacio estimulante de la actividad artística y emprendedora de los usuarios que pueden acceder a los espacios comerciales asequibles que se ubican en la
planta baja cuyo acceso está priorizado por ser usuarios del Co(op)Housing. Las ganancias generadas, en una primera instancia se destinan al retorno de los préstamos recibidos, por los espacios comerciales del edificio se reinvierten en el proyecto. El paso siguiente abre la puerta a la acumulación colectiva de capital, puntapié para la
replicabilidad del modelo.

Una nueva Cooperativa de Uso: ni comprar ni alquilar, simplemente usar

Este modelo, es un intermedio entre la propiedad y el alquiler en el que se puede disfrutar de una vivienda durante un tiempo indefinido, participar en la toma de decisiones sobre su diseño y su posterior vida, pero sin llegar a adquirirla en propiedad.
A diferencia de los edificios tradicionales, la cooperativa no se disuelve al finalizar el edificio. Dichas cooperativas son propietarias del inmueble durante la vida del mismo y ceden el derecho del uso de las viviendas a los cooperativistas por un tiempo indefinido. De esta manera la cooperativa de cesión de uso gestiona aspectos como la entrada y la salida de inquilinas/os, el mantenimiento del edificio o el alquiler de locales comerciales. Este sistema dificulta los procesos especulativos, anteponiendo lo común a lo individual.|
El derecho de uso puede ser indefinido en el tiempo, transmitido y heredado. La/el cooperativista lo adquiere mediante el pago de una cuota de entrada inicial que recupera al abandonar la vivienda y lo mantiene con una cuota mensual equivalente a un alquiler.

Emplazamiento de exoesqueletos seleccionados

El proyecto de Co(op)housing se plantea en 3 esqueletos urbanos del microcentro porteño que se convierten en exoesqueletos de las cooperativas porque serán el armazón que las sostiene y protege unidades de viviendas.

Adaptabilidad

El proyecto tiene como esencia la reprogramación de usos en la ciudad previendo a su vez la re-reprogramación por lo que se concibe al edificio como una infraestructura abierta donde el propio uso es el que configura la arquitectura con el tiempo, adaptándose a la evolución de la comunidad y a las necesidades cambiantes de los
usuarios.

“La forma sigue a la vida y no la vida a la forma”.
Oscar Niemeyer

Se realiza la construcción de una cáscara y de aquellos elementos estructurales y servicios más difíciles de realizar con autoconstrucción, dejando para el futuro la adición de habitaciones por parte de los habitantes.
La estructura está preparada para que las habitaciones anexas se puedan ceder de una vivienda a otra con una pequeña intervención en la tabiquería e instalación eléctrica.

Un dispositivo versátil y estimulante

El edificio está diseñado de forma que se pueda adaptar a las necesidades de la cooperativa y de las unidades de convivencia a lo largo del tiempo, permitiendo generar viviendas de diferentes características a partir de una matriz de espacios sin jerarquía articulada según distintos grados de privacidad .

Cada unidad se compone de un espacio privativo conectado con el resto de espacios tanto de trabajo como de cuidados y de ocio, buscando un equilibrio entre espacios privativos, espacios compartidos y comunitarios. Los espacios comunitarios forman parte de la transición entre el ámbito público y el ámbito privado de las viviendas.
Es en este espacio donde se puede diluir el límite actual entre el barrio y el hogar.
Las terraza está equipada con cocina comunitaria, huerto y lavandería, en otros niveles se prevén salas co-working y espacio comunitario polivalente, espacio para bicicletas, y planta baja abierta a la comunidad con locales asequibles para los usuarios.

Por medio de una pieza reconvertible y transformable se favorece una progresiva liberación del espacio interiorque ofrece la posibilidad de reconvertir el espacio indefinidamente Por medio de un mueble-objeto depositado en el espacio se convierte un espacio univalente en un espacio multivalente conformado sobre la base de sucesivos sub-espacios reversibles.
Los servicios alojados en fajas o bandas continuas de equipamientos destinadas a alojar los elementos fijos del sistema, permiten liberar el resto del espacio y recuperando así la idea y el potencial del loft como lugar de todos los posibles. La vivienda podría dejar de ser un conjunto de habitaciones minuciosamente distribuidas para
convertirse en un espacio abierto, indefinido.

Cooperar – Convivir – Cohabitar

La forma cooperativa permite que la comunidad decida sobre el modelo de convivencia que quiere impulsar. De este modo, se puede repensar
la forma de cohabitar y fomentar modelos de vivir en colectivo que apuesten por una mayor convivencia, colaboración y solidaridad entre habitantes de la cooperativa.
Los espacios comunitarios son soportes físicos que permiten desarrollar la convivencia y fomentar la generación de comunidad y como consecuencia sentimiento de pertenencia. De esta manera las personas que viven en estos edificios se identifican con la cooperativa y no con la unidad que cada persona habita, se entienden como
una prolongación de la vivienda.

Estos espacios se situarán en zonas centrales del edificio para fomentar el encuentro. Los usos más públicos, que pueden ser espacios abiertos a personas externas, se situarán en la planta baja como transición entre la calle y la unidad de vivienda. De esta forma se logra ir tamizando los grados de privacidad. Los espacios
comunitarios están en constante revisión por la propia cooperativa y su uso se actualizará a lo largo del tiempo según las necesidades cambiantes de sus usuarios.
Compartir espacios permite una reducción de costes económicos y ambientales, además de un uso más eficiente de aquello que se utiliza de forma puntual y que no es necesario tener de forma individual en cada piso.

Desde espacios de lavado de ropa, hasta salas de juego y esparcimiento o habitaciones para visitantes. Incluso es posible colectivizar equipamientos y servicios como gimnasio o espacios de talleres y aunque estos servicios son de la cooperativa, están abiertos al público para ayudar a acumular capital para su mantenimiento.
Por otro lado, la racionalización de los espacios, propia de la vivienda tradicional, promueve que los cuidados relacionados con la alimentación, la higiene o la salud se lleven a cabo por una sola persona, muchas veces de forma invisible (la cocina tradicionalmente se localizaba alejada de la vida de la familia). Por el contrario, en
muchas de las cooperativas se socializan y colocan en el corazón de la comunidad estas prácticas invisibilizadas e históricamente feminizadas, como el cuidado de menores y de personas dependientes, la alimentación, la salud o la higiene.

Un nuevo modelo de gestión acorde a las nuevas formas de habitar

La investigación llevada a cabo revela la profunda y compleja crisis habitacional que enfrenta la Ciudad de Buenos Aires, una realidad particularmente desgarradora para la clase media, que día a día se encuentra ante un acceso cada vez más limitado a un bien tan esencial como lo es la vivienda. Este contexto de crisis no solo
amenaza el derecho fundamental a un hogar digno, sino que nos convoca como arquitectos y urbanistas, con urgencia, a buscar soluciones innovadoras y sostenibles que puedan revertir esta situación.
La propuesta de transformar esqueletos urbanos en vibrantes espacios habitacionales mediante cooperativas permite considerar una alternativa al ya conocido “Build to sell” . Estos edificios vacíos, que son el testimonio de la desidia y el deterioro del patrimonio urbano, tienen el potencial de reprogramarse como emblemas de un
futuro colectivo. La propiedad colectiva nos ofrece un modelo que combate la especulación inmobiliaria, priorizando en su lugar la colaboración, la sostenibilidad y el bienestar integral de sus habitantes.
Invertir en estos proyectos significa mucho más que restaurar espacios degradados: implica revitalizar el alma misma de nuestra ciudad. Al hacerlo, no solo se promueve la inclusión social y la mezcla de clases, sino que también creamos un entorno urbano que celebra la diversidad y la riqueza cultural que define a Buenos Aires.
De esta manera, la reconversión del Microcentro Porteño se transforma en un poderoso acto de justicia social, un acto que nutre y potencia a una comunidad en la que cada individuo pueda potenciarse.
Además, al implementar un modelo de Co(op)Housing, proponemos un futuro en el que cada habitante no solo reside, sino que se convierte en un actor esencial de su entorno. Imaginamos un sistema habitacional que sea democrático y equitativo, donde el derecho a la vivienda sea garantizado para todos. Este enfoque nos invita a
construir ciudades inclusivas y resilientes, capaces de anticiparse a las dinámicas sociales cambiantes y de cultivar un auténtico sentido de pertenencia a la comunidad.
Este proyecto que más allá que no deja de ser un modelo de gestión, propone una estrategia que además de abordar el déficit habitacional actual, se atreve a soñar con un nuevo paradigma de convivencia en la ciudad, un paradigma donde lo público y lo privado se entrelazan de manera armoniosa, enriqueciendo así la vida urbana
de todos. Es un llamado a comprender el entorno donde arquitectos y urbanistas batallamos, a vislumbrar juntos un futuro próximo mejor donde cada rincón de Buenos Aires pueda vibrar con la vida, la historia y el compromiso de su gente.

Comunidad, cohabitar, convivir, comprender la vivienda como un equipamiento para la vida.