La vivienda en Latinoamérica históricamente se posicionó como un aspiracional de la clase media como símbolo de estabilidad y estatus social. Sin embargo a través de los años convertirse en propietario no hizo mas que alejarse de las posibilidades de esta clase social.
Vivienda como estatus social
El problema surge cuando el porcentaje de ingresos destinado a un alquiler supera el 30% de los ingresos, la clase media corre riesgo de empobrecerse y pasa a ser mayor el sector que requiere atención del estado.
En la Ciudad de Buenos Aires, las políticas habitacionales están apuntadas hacia los sectores de mayor necesidad por lo que la clase media, que ocupa mas del 40% de la población, queda a la deriva luchando contra el mercado de alquileres, las nuevas plataformas como Airbnb y el precio por m2 de la tierra.
Consecuencias de la problemática habitacional
En los centros urbanos es donde esta problemática se hace mas evidente. La mancha urbana se sigue expandiendo por que las familias comienzan a alejarse hacia lugares donde el precio de la tierra es razonable y el gasto del combustible para realizar viajes diarios sigue siendo rentable. La consecuencia: un centro urbano dotados de infraestructura con mas de 200.000 viviendas vacías y rutas colapsadas de autos que trasladan de a 1 pasajero.
Reconversión del microcentro porteño
Para combatir el proceso de gentrificación tradicional de los centros urbanos y los impactos de la pandemia el gobierno de la ciudad de Buenos Aires inició en 2012 un Plan de Reconversión para el área central, que por medio de leyes y programas específicos busca poner en valor este sector de la ciudad. Actualmente hay aproximadamente 20 proyectos de reconversión en curso y se prevé que iniciarán varios más. Estas reconversiones son llevadas a cavo por inversiones privadas con resultados son fantásticos y de muy buena calidad. Pero las unidades generadas siguen sin ser accesibles para la ya mencionada clase media.
Sin embargo en esta zona todavía existen una serie de edificios que por algún motivo quedaron paralizados y ocupan un espacio de mucho valor para la ciudad y en la condición que se encuentran generan puntos degradados para el barrio.
Esqueletos urbanos
Estas estructuras tienen mucha potencialidad y lograr reinsertarlos en la trama urbana podría ser la pieza que arme el rompecabezas del nuevo microcentro porteño. El proyecto se centra en 3 de estas estructuras por su ubicación estratégica y su similitud en avance de obra.
Principios rectores
La investigación proyectual busca generar una propuesta de vivienda asequibles para las clases medias y que las mismas sean impermeables a la especulación inmobiliaria por medio de una regeneración urbana que colabore con la contención de la mancha urbana.
Derecho de usar
Dentro de los derechos asociados a la vivienda se encuentran:
- Derecho de uso: el derecho de habitar
- Derecho de beneficio: sacar provecho económico
- Derecho de alterar: cambiar los materiales o la disposición
- Derecho de venta, de venderla y retener el beneficio de capital.
El proyecto requiere una solución que deje afuera el ultimo de los derechos y se centre en el primero: el derecho de uso
Autogestión
La propuesta de refuncionalización incorpora cooperativas de derecho de uso. Este modelo es un intermedio entre la propiedad y el alquiler y su ventaja es que el edificio no se subdivide en propiedad horizontal, lo que blinda a la vivienda ante procesos especulativos, anteponiendo lo común a lo individual, ya que las cooperativas son propietarias del inmueble durante la vida del mismo y ceden el derecho del uso de las viviendas a los cooperativistas por un tiempo indefinido. De esta manera la cooperativa gestiona aspectos como la entrada y la salida de inquilinas/os, el mantenimiento del edificio o el alquiler de locales comerciales.
APC- Asociación Público-Cooperativa
Este proceso se estructura con 2 actores. Por un lado se encuentra la cooperativa y por el otro el estado, responsable de generar el marco legal que le de sostenibilidad al proyecto. la colaboración público-cooperativa puede potenciar de manera muy significativa el interés público del modelo. En una especie de círculo virtuoso, en el que el apoyo económico al proyecto favorece su asequibilidad a través de la movilización de suelo público mediante la constitución de un derecho de superficie a cambio de un canon asequible o apoyando la adquisición de suelo privado para darle un uso cooperativo como es este caso.
Financiación y replicabilidad
Cada cooperativa define el origen de los fondos, por lo general los usuarios aportan una cuota de ingreso y en el caso de que no la puedan cubrir podrán acceder a prestamos especiales de bajas tasas de interés generados específicamente para este modelo. Por otra parte el estado pondrá a disposición prestamos diseñados específicamente para este tipo de figura jurídica. Una vez puesto en valor el edificio cada unidad de convivencia aportará una cuota definida por la cooperativa considerando que el valor se encuentre por debajo de un alquiler tradicional. Este sistema permite la replicabilidad del modelo dado que la acumulación de fondos permite que el siguiente edificio requiera un préstamo menor para iniciar.
Exoesqueleto
El edificio se concibe como una infraestructura abierta donde el uso define la arquitectura con el tiempo, adaptándose a la evolución de la comunidad y las necesidades de los usuarios.
Cuenta con un gradiente de privacidad que va de los espacios comunitarios, donde se admite el ingreso de la comunidad, luego los espacios compartidos, para los miembros de la cooperativa y por último los espacios privados.
Se construyen cáscaras como matriz sin jerarquía y los elementos estructurales y servicios mas difíciles de realizar por medio de autoconstrucción.
Participación
Desde el momento inicial los usuarios participan en la definición de las estrategias y principios rectores del proyecto, incluso en el presupuesto. En caso de participar en la ejecución de la obra, el ahorro podría subir de un 15% a un 40%
Este proceso no concluye dado que la última fase que corresponde a la gestión y el mantenimiento del edificio, los mismos cooperativistas podrán desarrollar estas actividades.
El grupo inicial no solo construye su casa, tambien construye la de los futuros habitantes pero la toma prestada los años que necesita. Se entiende a la vivienda con un criterio sostenible: vivir sin comprometer la vida de las futuras generaciones.
La vivienda no es un castillo propio sino un equipamiento para la vida
