Barrio Modelo

Repensando el modelo de Vivienda de Interés Social Mexicano con un enfoque en la sostenibilidad urbana

El desarrollo urbano en México de los últimos 50 años ha seguido un modelo territorial extensivo, caracterizado por una baja densidad habitacional y una configuración urbana discontinua. Este patrón ha extendido las urbanizaciones considerablemente, incrementando el consumo de suelo sin una correlación clara con el crecimiento demográfico y se ha destacado por la construcción grandes conjuntos de vivienda en las periferias, a menudo desconectados de infraestructuras y servicios esenciales¹. Dentro de este panorama de crecimiento disperso, emerge la denominada Vivienda de Interés Social, que ha jugado un papel importante en la configuración de las periferias urbanas mexicanas.

Entre 1950 y 1970 la población del país prácticamente se duplicó y, por primera vez, la población urbana superó a la rural. Buscando un enfoque sistemático para abordar el déficit habitacional se creó, en 1972, el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (INFONAVIT), un modelo que combina el aporte de los patrones, los asalariados y el Estado, destinado al financiamiento para los trabajadores del sector privado de manera que puedan adquirir, construir o mejorar sus viviendas, a tasas muy bajas y plazos convenientes².

Hasta mediados de la década de los ochenta, el Estado era el promotor y regulador dominante en el desarrollo de vivienda social. Sin embargo, a partir de las reestructuraciones económicas y políticas de las últimas décadas del siglo XX, que redefinieron el papel del Estado, éste se convirtió más en un facilitador y promotor de financiamientos, y fueron los constructores privados quienes, sin una política rectora de vivienda, comenzaron a desempeñar un papel protagónico en el sector, siguiendo las lógicas de maximización de beneficios económicos, a menudo ubicando masivos conjuntos habitacionales en tierras rurales, accediendo a precios de suelo con una fracción del costo a aquellos más próximos a las urbanizaciones existentes².

Este modelo de Vivienda de Interés Social en México ha promovido el desarrollo de urbanizaciones extensas y desconectadas en las periferias urbanas, con un déficit de servicios básicos, reducida accesibilidad², ha exacerbado la segregación socioeconómica, la dependencia en el transporte privado y ha generado crecientes presiones financieras en los gobiernos municipales y en sus residentes que, en los peores casos, ha resultado en un abandono total de las viviendas³.

De manera paralela al fenómeno expansivo y fracturado en las periferias, las zonas céntricas de las ciudades mexicanas enfrentan su propia crisis: una declinación demográfica y económica. Esta progresiva pérdida de población y de fuentes de empleo, si bien puede deberse a una multitud de factores, está estrechamente relacionada con otros tres procesos típicos de los ciclos de vida de los barrios¹. 

El primer proceso es la desvalorización de los inmuebles, que se produce cuando existe una disminución en sus expectativas de uso. Este fenómeno es evidente en situaciones donde, por ejemplo, un edificio ya no puede ser adaptado eficazmente a nuevas necesidades, convirtiendo su reutilización en una opción ineficiente y económicamente inviable¹.

En estrecha relación con la desvalorización se encuentra el deterioro físico, un declive que afecta a las estructuras urbanas debido al desgaste natural de sus materiales y la falta de mantenimiento adecuado. El deterioro no solo impacta la estética y funcionalidad de los edificios, sino que también contribuye a la devaluación general del entorno urbano¹.

La interacción de estos factores —declinación, desvalorización y deterioro— puede desencadenar un cuarto proceso, aún más perjudicial: la degradación social. Este escenario representa la fase más crítica del ciclo, donde la descomposición social se manifiesta y conduce casi inevitablemente a una sucesión poblacional, que sucede cuando los residentes de mayor estrato socioeconómico abandonan el barrio y son reemplazados por otros de menor capacidad financiera, lo que nutre y agrava los fenómenos que la originan¹.

Estos procesos de transformación no son aislados; están profundamente conectados con la expansión urbana y reflejan la complejidad de las interacciones entre diferentes áreas de la ciudad. La sucesión de ocupantes, desde aquellos de mayor a menor estatus socioeconómico, y el ciclo de vida del barrio, desde su valorización hasta su inevitable desvalorización, evidencian un entorno urbano en constante cambio, impulsado por factores demográficos, económicos, tecnológicos y normativos¹.

En este contexto de problemática doble emerge la ciudad de Xalapa como caso de estudio paradigmático. Con una población de 488.531 habitantes en 2020 y una superficie de 12.887 hectáreas⁴, Xalapa es el municipio más poblado y extenso de su homónima Zona Metropolitana (ZMX), un área que abarca otras seis municipalidades, se extiende en 86.190 hectáreas y alberga a un total de 781.157 personas⁵.

Del total de su superficie, un 51% (6.573 hectáreas) es de carácter urbano⁶ y de ésta, el 39,1% es de uso habitacional, en constante crecimiento hacia la periferia⁴. La densidad de vivienda es baja, con un promedio de 27,9 por hectárea. Más de la mitad es catalogada como “popular” es decir, autoconstruida, principalmente en la zona norte; una cuarta parte es vivienda de clase media, ubicada en su mayoría en el centro histórico y la primera periferia y, finalmente, poco menos del 6% es catalogada como Vivienda de Interés Social, en fraccionamientos aislados unos de otros y con configuraciones predominantemente multifamiliares⁴.

Hasta el primer tercio del siglo XX, la ciudad experimentaba un crecimiento compacto y orgánico alrededor de su centro fundacional español. A partir de 1940 (y continuando en 1950), con una población que ya superaba los 46.000 habitantes, se comenzó un cambio en el patrón de crecimiento, esta vez, en una modalidad “ordenada”, que correspondía a un desarrollo planeado, a través de políticas de vivienda y la construcción de nueva infraestructura urbana⁷.

Los 20 años posteriores a este periodo vieron el incremento poblacional más agresivo que haya experimentado la ciudad en su historia; así, Xalapa pasó de tener 78.120 habitantes en 1960 a 130.380 en 1970 y 212.769 en 1980⁷. Para 1975 la ciudad contaba con 169,185 habitantes y una extensión de 2.115 ha, 88% más que una década atrás⁸. 

En respuesta a este crecimiento desbordado e incontrolable, emergió el primer “Plan Municipal de Desarrollo Urbano” en 1980, que introdujo una zonificación que buscaba ordenar y regular la expansión urbana. De mano de la reciente fundación del INFONAVIT, se comenzó el desarrollo de conjuntos de Interés Social, como la Unidad Habitacional Multifamiliar Jardines de Xalapa en 1982⁸.

Para 1990, la Xalapa urbana se extendía a lo largo de 4.000 hectáreas y albergaba a 288.454 habitantes. Esta etapa de crecimiento vio nacer desarrollos significativos de Interés Social, como la Unidad Habitacional Xalapa 2000 y el fraccionamiento Lomas Verdes, ubicados al sur de la ciudad, catalizando la creación de nuevas zonas de crecimiento⁸.

Para finales de esta década, Xalapa se mostraba ya como una mancha amorfa, cubriendo ahora 5.500 hectáreas de área urbana, albergando a 390.590 habitantes y donde se hacía evidente ya una dinámica de metropolización, extendiéndose más allá de los límites municipales tradicionales. La integración de municipios vecinos como Banderilla, Tlalnelhuayocan y Emiliano Zapata marcó una fase de cambios morfológicos significativos. Particularmente el crecimiento hacia este último, se dio gracias a la creación de la Reserva Territorial y la presión de los desarrolladores inmobiliarios, quienes siguieron la práctica de adquirir terrenos periféricos, dejando vastas áreas sin desarrollar para futuras plusvalías⁸.

Por otro lado, del año 2000 hasta la fecha, la ciudad y su Zona Metropolitana han tenido un incremento poblacional a un ritmo anual de 1,4% y 1,7%, respectivamente⁶. Sin embargo, este crecimiento ha sido muy desigual: en 2010 el área urbanizada del municipio se componía de 170 Áreas Geoestadísticas Básicas Urbanas (AGEB)⁹ y mientras que 87 de estas AGEB recibieron 38.356 nuevos habitantes para el año 2020, 82 perdieron 17.609 personas en el mismo periodo^5,9. Además, para el censo de 2020 se tenían registradas 13 nuevas AGEB urbanas, en áreas que en 2010 no formaban parte de la urbanización, agregando otras 7.694 personas al conteo. Con todo, la Xalapa urbana, en el curso de 10 años, tuvo un incremento poblacional del 5,97%.

Dentro de este contexto, se identifica una zona particular, ubicada en lo que podría denominarse la primera periferia de Xalapa, conformada por 55 manzanas y establecida en pleno crecimiento ordenado de mediados del siglo XX. En el periodo estudiado de 2010 a 2020, 37 de las 55 manzanas experimentaron un decrecimiento o estancamiento poblacional, lo que resultó en una pérdida bruta de 605 habitantes en diez años, el 14,9%^5,9.

Observando la expansión sostenida hacia el sur de la ciudad, impulsada por la construcción de proyectos de Vivienda de Interés Social (VIS), acompañada de un modesto incremento poblacional y, simultáneamente, vastas áreas urbanas consolidadas que enfrentan una notable disminución demográfica, surge la interrogante sobre cómo abordar estos fenómenos de manera efectiva, para frenar sus efectos negativos.

Como respuesta, se propone un enfoque integrado que contempla la resolución de nueve problemas clave: baja densidad poblacional, desconexión urbana, lejanía de centros urbanos, existencia de suelos no urbanizados, asentamientos en zonas de riesgo, segregación residencial, declinación poblacional, obsolescencia funcional y deterioro físico. Estos retos han guiado la conceptualización de cinco ejes centrales, compuestos por 11 principios básicos, para impulsar la regeneración urbana, conformando la visión de un “Barrio Modelo”:

I. Redensificación

1. Incrementar la densidad de viviendas y
2. Optimización del uso de suelo.

II. Proximidad

3. Accesibilidad universal a
4. Servicios y equipamientos básicos cercanos, fomentando la
5. Integración de actividades comerciales y recreativas en áreas residenciales.

III. Contención Territorial

6. Hacer un uso eficiente de áreas urbanizadas y la
7. Conservación de espacios naturales.

IV. Mezcla Social

8. Generar una comunidad diversa mediante una diversidad tipológica de viviendas y la provisión de
9. Espacios comunitarios de alta calidad.

V. Adaptabilidad:  

10. Mediante un diseño flexibles de espacios y una adecuada
11. Planificación ante el cambio climático.

La combinación entre estos ejes y sus principios básicos genera una segunda capa de principios secundarios, dando origen a los siguientes:

12. Diseño de edificios multifuncionales.
13. Conservación y dotación de espacios verdes.
14. Políticas de regeneración urbana.
15. Asegurar una distribución espacial equitativa.
16. Promover el desarrollo local.
17. Aparición de barrios completos, donde se puedan satisfacer todas las necesidades básicas sin salir de ellos.
18. Eficiencia y preservación de recursos.
19. Generar una gobernanza participativa para la toma de decisiones y, finalmente,
20. Políticas e infraestructura que faciliten la movilidad sostenible, basada en alternativas eficientes al vehículo particular.

La implementación de estos 20 principios concretos en la creación de un Barrio Modelo en el área de estudio, que abarca 39 hectáreas ofrece un buen punto de partida para la reimaginación urbana. Este espacio está predominantemente ocupado por viviendas de clase media y carece de Vivienda de Interés Social (VIS). Si bien no se pretende aplicar todos los principios a este caso, es posible identificar varios de ellos:

1. Iniciar proyectos de regeneración urbana en un barrio que experimenta declinación poblacional puede mejorar la calidad de vida de sus habitantes e incrementar el valor de las propiedades.
2. Esto estimularía el desarrollo local, permitiendo un crecimiento económico a través de la atracción de una masa crítica de nuevos residentes y trabajadores.
3. Tratándose de un barrio construido a mediados del siglo XX, intervenirlo permitiría hacer un uso eficiente de áreas urbanizadas. Rehabilitar edificios en desuso para nuevos propósitos, como convertir una fábrica abandonada en un centro cultural o viviendas, es un ejemplo posible.
4. La zona ya cuenta con un abanico variado de servicios y equipamientos básicos, como carnicerías, tiendas de abarrotes, farmacias y escuelas, por lo que representa un buen punto de partida para ser intervenido.
5. Existe una densidad habitacional baja (51 viviendas por hectárea), por lo que se recomienda aprovechar y adaptar las construcciones existentes, casi en su mayoría de uno o dos niveles, para incrementar la dotación de vivienda, poniendo especial atención en aquellas manzanas que han perdido población.
6. Es importante fomentar una mezcla social saludable, ofreciendo una diversidad tipológica de vivienda adecuada que atraigan a diferentes grupos de ingresos y demográficos.
7. Procurar construir estas nuevas viviendas siguiendo un diseño flexible y adaptable. Planificar y construir infraestructuras que puedan ajustarse a cambios futuros, ya sean demográficos, tecnológicos o climáticos y utilizar materiales ligeros y fácilmente modificables, como la madera.
8. Desarrollar edificios multifuncionales que soporten una mezcla de usos, tales como residencial, comercial y cultural, para dinamizar la vida urbana.
9. Se detecta una oportunidad muy grande para mejorar la accesibilidad del espacio público, sobre todo en el diseño de las aceras.
10. Existen pocos espacios verdes, por lo que es necesario integrarlos dentro de la planificación urbana para mejorar la calidad del aire, reducir el calor urbano y ofrecer espacios de recreación.
11. Dada su ubicación céntrica y bien comunicada, cercana a paradas de transporte público, una central regional de autobuses y unas vías férreas en desuso, desarrollar sistemas de transporte que alternativos al automóvil promoverá una movilidad sostenible.
12. La aplicación correcta de estos principios conduciría a convertir la zona en un barrio completo, donde las personas puedan vivir, trabajar y recrearse en proximidad, reduciendo la necesidad de desplazamientos largos.

El planteamiento expuesto marca el comienzo de una nueva concepción del desarrollo urbanístico, especialmente en el ámbito de la Vivienda de Interés Social. La transición de un modelo expansivo, caracterizado por un crecimiento descontrolado hacia las periferias y una disminución poblacional en el centro, hacia un enfoque que prioriza la revitalización y el aprovechamiento de espacios urbanos construidos es fundamental. Este cambio no solo es una respuesta a la necesidad de sostenibilidad ambiental y eficiencia espacial, sino también un compromiso con la justicia social y la inclusión.

La importancia de conceptos como el de “Barrio Modelo” aquí expuesto, radica en que, al tiempo que cuestiona el statu quo de las ciudades actuales, propone esquemas de desarrollo urbano que:

1. Valoran lo preexistente, porque reconocen el potencial de las áreas urbanas “obsoletas”, transformándolas en espacios vivos y mediante la regeneración urbana y la redensificación.
2. Se anticipan y adaptan a los retos futuros, al integrar prácticas de diseño y planificación que son flexibles y resilientes ante el cambio climático, los cambios demográficos y las nuevas tecnologías.
3. Aseguran la resiliencia social y territorial, pues fomentan comunidades fuertes y diversas, asegurando que todos los residentes tengan acceso a servicios, espacios verdes y oportunidades económicas. No promueve la resiliencia física de las estructuras, sino la del propio barrio, permitiendo adaptarse con facilidad.
4. Priorizan la participación ciudadana, al involucrar activamente a los residentes en el proceso de toma de decisiones, asegurando que el desarrollo refleje las necesidades y deseos de la comunidad.
5. Promueven la sostenibilidad, incorporando prácticas ecológicas y sostenibles en todos los aspectos del desarrollo urbano, desde la construcción, la gestión de los recursos y la movilidad.

Al reimaginar el modelo de Vivienda de Interés Social dentro de estos Barrios Modelo, se abre la puerta a un futuro urbano más justo, equitativo y sostenible. Esta aproximación establece un marco replicable que puede adaptarse a diferentes contextos y escalas, ofreciendo una vía hacia la regeneración de las ciudades mexicanas y contener su crecimiento incontrolado.

Fuentes:

¹ Comisión Nacional de Vivienda. (s.f.). Guía para la Redensificación Habitacional en la Ciudad Interior. Disponible en http://cdam.unsis.edu.mx/desarrollo-urbano-y-ordenamiento-territorial/.

² Sánchez, J. (2012). La Vivienda “Social” en México. Pasado – Presente – Futuro ?. Disponible en https://www.academia.edu/39907315/LA_VIVIENDA_SOCIAL_EN_M%C3%89XICO.

³ Medina S. Veloz, J. (2013). Desarrollo Orientado al Transporte. Regenerar las ciudades mexicanas para mejoras la movilidad. Instituto de Políticas para el Transporte y Desarrollo México. Disponible en http://cdam.unsis.edu.mx/desarrollo-urbano-y-ordenamiento-territorial/.

⁴ Ayuntamiento de Xalapa. (s.f.). Plan Municipal de Desarrollo 2022-2025. Disponible en https://xalapa.gob.mx/.

⁵ Instituto Nacional de Geografía, Estadística e Informática. (2021). Principales Resultados por AGEB y manzana urbana, Veracruz de Ignacio de la Llave. Censo de Población y Vivienda 2020. Disponible en https://www.inegi.org.mx/programas/ccpv/2020/#datos_abiertos.

⁶ Organización de las Naciones Unidas. (2018). Índice Básico de las Ciudades Prósperas. Xalapa, Veracruz, México. Disponible en https://onuhabitat.org.mx/index.php/indice-de-las-ciudades-prosperas-cpi-mexico-2018.

⁷ Villanueva, M. (2011). La expansión urbana de Xalapa en la primera mitad del siglo XX. Apuntes para la historia de su urbanización. ULÚA Revista de Historia, Sociedad y Cultura, (17), 127-158. Disponible en https://ulua.uv.mx/index.php/ulua/issue/view/Ul%C3%BAa%2017.

⁸ Martínez, P. Velázquez, A. (2017). Recorrido morfológico de la dinámica expansiva de Puebla y Xalapa: del damero al plato roto. Siglo XX. Anuario de Espacios Urbanos, Historia, Cultura y Diseño, (24), 255-272. Disponible en https://espaciosurbanos.azc.uam.mx/index.php/path/issue/archive.

⁹ Instituto Nacional de Geografía, Estadística e Informática. (2011). Principales Resultados por AGEB y manzana urbana, Veracruz de Ignacio de la Llave. Censo de Población y Vivienda 2010. Disponible en https://www.inegi.org.mx/programas/ccpv/2010/#datos_abiertos.

¹⁰ Valdéz, O. (2016). Alteraciones Térmicas Derivadas de la Urbanización en la Ciudad de Xalapa, Veracruz. Análisis Espacio – Temporal 1600 – 2015. Programa de Acción Climática Municipal. Xalapa, Veracruz. (1) 82-98. Disponible en https://www.researchgate.net/publication/313604153_Alteraciones_Termicas_Derivadas_de_la_Urbanizacion_en_la_Ciudad_de_Xalapa_Veracruz_Analisis_Espacio_-Temporal_1600-_2015.

¹¹ Desarrolladora Carpín SA de CV. (2023). Currículum Empresarial.