Situación actual de vivienda en CABA.
El Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires emite aproximadamente 150 permisos de obra todos los meses, de los cuales, 50 corresponden a obras nuevas de vivienda y sin embargo el tema de falta de viviendas se encuentra en boca de todos. Esta crisis que atraviesa estratos sociales nos obliga a reformular estrategias en busca de alcanzar alternativas de vivienda asequible en pos de una ciudad mixta, inclusiva y sostenible
Durante las últimas tres décadas la Ciudad de Buenos Aires mantuvo su población casi estancada mientras crecía la del conurbano.
La actividad de la construcción –pujante en las últimas dos décadas– se realizó principalmente en altura y en barrios emergentes. En su mayor parte al impulso de una demanda especulativa fueron levantados edificios de varios pisos destinados a viviendas no-permanentes o para usos comerciales; En paralelo al auge constructivo de la “ciudad formal” se evidenció un crecimiento de las ya existentes villas buscando satisfacer la demanda de alquiler de nuevos inmigrantes. En la última década, la fuerte corriente llegada de países limítrofes para radicarse en la CABA y/o en el primero o segundo cordón del conurbano (atraída por las posibilidades de trabajo y el acceso a servicios sociales) disparó al máximo la crisis habitacional
Déficit habitacional cualitativo. Porcentaje sobre el total de la ciudad. CNPHV, 2010.
Superficie cubierta solicitada en los permisos de construcciones nuevas y ampliaciones por comuna. Ciudad de Buenos Aires. Sumatoria 2007/2017
Las zonas con mayor actividad constructiva con destino vivienda muestran la tendencia a una concentración en el Norte de la ciudad, aunque alejándose de las zonas más antiguas -como lo son las comunas 1 y 2- y concentrándose en las comunas 13, 14, 12 y 1. Por fuera de las áreas históricamente consolidadas, las comunas 8 y 9, del sudoeste de la Ciudad, se caracterizan por un bajo impulso de la construcción.
Acceso a la vivienda en CABA
¿Por qué decimos que la vivienda en CABA es inaccesible? Buenos Aires se encuentra 502 en el ranking de de ciudades del mundo, ordenadas por accesibilidad a la vivienda
> Déficit Habitacional CABA 11,3% (60.600 hogares)
> 1 persona de cada 3 ALQUILA
> 69% no poseen suficientes ingresos para comprar una vivienda
Las comunas con mayor necesidad de vivienda son las comunas 1, 4 y 8 y las comunas con menor cantidad de hogares con necesidad de vivienda son las comunas 10, 11 y 12.
Ley de Alquiler vs alquileres temporales
En junio de 2020 el Gobierno Nacional sancionó una ley que regula los contratos de alquiler. Entre los puntos más importantes, la ley determina que:
> Los contratos deben ser como mínimo de tres años.
> La actualización se realizará a través de un coeficiente Casa Propia (indicador más bajo entre el promedio de la variación salarial anual y el promedio de la inflación durante el mismo período) y serán semestrales
> Se prohíben las publicaciones en dólares (los acuerdos entre las partes deben ser exclusivamente en moneda nacional).
Dicha ley no termina de ser bien recibida en parte por los propietarios quienes consideran que el coeficiente de actualización, no refleja la inflación real, por lo que los propietarios tratarán de no alquilar y poner el inmueble a la venta o en alquiler temporal o bien, también optarán por alquilar bajo la informalidad, actualizando los contratos en tiempos más acotados y con base en la inflación.
En los últimos años se evidenció una tendencia en la que los propietarios recurren a esta modalidad para asegurarse una rentabilidad en dólares, en un contexto de alta inflación y devaluaciones frecuentes, y como consecuencia, los inquilinos tienen cada vez menos opciones para alquilar una vivienda a un precio que puedan pagar presionando este mercado.
De acuerdo con los datos oficiales, en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires existen 559 inmuebles inscriptos en el Registro de Alquileres Temporarios Turísticos, un requisito obligatorio según la Ley 6.255, para desarrollar la actividad. Sin embargo, la cifra difiere de los datos alternativos: según la plataforma de alquileres a corto plazo Inside Airbnb, existen más de 26 mil viviendas ofertadas en el territorio porteño. (la cifra podría ser mayor si se consideran otras plataformas como Booking, por ejemplo).
Se estima que muchos de los departamentos se alquilan bajo la modalidad temporaria pero, en realidad, son para vivienda semipermanente. De esta manera, los propietarios evitan que el contrato de locación esté alcanzado por la Ley de Alquileres, por un lado, y maximizan sus ganancias por el otro.
Modelo de Vivienda Social CABA
Los conjuntos de vivienda social reconocen distintas tipologías, asociadas al momento histórico en que fueron construidos. En la ciudad de Buenos Aires la localización preferencial de los grandes conjuntos urbanos fueron los barrios del sur de la ciudad. Hacia la década de 1960 comenzaron a desarrollarse los grandes conjuntos urbanos de vivienda social, que se caracterizan por su tipología constructiva de bloques altos con gran cantidad de viviendas, una densidad de población mayor que su entorno, y un fuerte impacto en la trama y el perfil urbano. Los barrios Nagera (1967), General Savio I, II y III (1973-1992), Conjunto Urbano Villa Lugano (1975), Soldati (1979), Piedrabuena (1981), Copello (1984), Samoré (1989), son algunos de los conjuntos construidos con dicho criterio. En la ciudad de Buenos Aires la localización preferencial de los grandes conjuntos urbanos fueron los barrios de Villa Lugano y Villa Soldati. La mayoría de ellos estuvieron vinculados a los planes de erradicación de villas de emergencia.
En este periodo la política de vivienda social omitió las cuestiones regulatorias referidas a la propiedad horizontal. Si bien los años evidenciaron las dificultades de los grandes conjuntos urbanos, esta tipología no terminó de abandonarse, tal como muestra la construcción del conjunto Padre Mujica entre finales de la década de 2000 y principios de la de 2010 en Villa Lugano.
Como gran diferencial respecto a los casos de estudio analizados en el mundo, en argentina la vivienda social está pensada para la entrega en posesión y no se contemplan alternativas de regulación de alquileres. Lo que deriva en esfuerzos muy grandes por parte del estado.
Localización de complejos habitacionales
Estrategias adoptadas en la Comuna 1
En el año 2012 inicia el proceso de puesta en valor del área central a traces de intervenciones en el espacio público. Este proceso se vio interrumpido por la pandemia que reconfiguró el escenario ya que muchos edificios oficinas quedaron en desuso como consecuencia de la nueva dinámica de teletrabajo. Para abordar este nuevo paradigma, desde el estado se abordaron actualizaciones normativas y estratégicas para encausar una reconversión de uso del microcentro.
Actualmente se encuentran en proceso de permiso de obra aproximadamente 15 obras que en pocos años ofrecerán al mercado por lo menos 2700 unidades de vivienda nuevas.
Desafíos y oportunidades
Este nuevo escenario desencadena preguntas que es necesario responder a corto plazo. Entendiendo que el área central recibirá nuevos habitantes:
> ¿Cómo generar apropiación del espacio, pertenencia y apropiación?
> ¿El área central cuenta con los servicios necesarios para desarrollar la buscada ciudad de los 15 minutos?
> ¿Las nuevas viviendas que se disponibilizarán en el mercado, darán respuesta a los hogares carentes de vivienda de la comuna?
Propuesta de Regeneración
Oportunidad- Esqueletos Urbanos
Los esqueletos urbanos son obras que se encuentran paralizadas que por algún motivo no se finalizaron. Solo cuentan con la estructura ejecutada y son altamente flexibles en su adaptación
> Ocupan un espacio de gran valor.
> Foco de basura y materiales de desechos contaminantes.
> Espacio propicio para la delincuencia.
> Generan segregación / punto negro dentro de la ciudad.
Ubicación de los esqueletos en el Microcentro
Regeneración habitacional de Esqueletos Urbanos – Modelo de Gestión
El proyecto propone un modelo de gestión híbrido de 3 actores (usuario + privado inversor + estado) que, además de generar soluciones habitacionales a partir de obras existentes en desuso se creen objetos catalizadores de la identidad social de un sector determinado de la ciudad.
La base del proyecto consiste en generar unidades de alquiler de tarifas reguladas (primer espacio). Dichas unidades de entre 18 y 25 metros cuadrados están abastecidas por ambientes de servicios (segundo espacio). Como gran diferencial del resto de los edificios del microcentro, estos proyectos deberán contemplar espacios de encuentro para la comunidad (tercer espacio). Estos espacios estarán co-diseñados con los usuarios finales del edificio.
