Sobre latencias y oportunidades en el abordaje de la vacancia en la Ciudad de Mendoza
RESUMEN
La problemática de los pasivos urbanos, definidos como terrenos subutilizados o infraestructuras obsoletas dentro del tejido urbano, constituye un fenómeno global con implicaciones territoriales y socioeconómicas a escala local.
La expansión urbana no planificada, caracterizada por patrones de crecimiento de baja densidad, ausencia de planificación o especulación inmobiliaria, han generado la aparición de áreas vacantes en los núcleos urbanos. Estas áreas, representan una oportunidad para la regeneración y reactivación del tejido urbano, contrarrestando las problemáticas generadas.
Este proyecto se centra en el análisis y diagnóstico espacial, social y económico de los pasivos urbanos en la Ciudad de Mendoza, como caso de estudio de caso para comprender los desafíos que presentan estas áreas en el contexto de la transformación urbana a través de estrategias de regeneración territorial y reactivación social y económicas, acompañadas por acciones progresivas, instrumentos urbanos y fiscales y participación a alianzas entre actores involucrados.
INTRODUCCION
“… entre los autores que utilizan el concepto de vacíos urbanos es necesario destacar a Claudia Azevedo de Sousa (2010), que propone una primera clasificación conceptual que los divide en tres categorías conceptuales: urbana, económica y social. Según la categoría urbana, el término forma parte del tejido construido, es decir, como vacío en la ciudad. Incluye en esta categoría la acepción negativa del término, refiriéndose a las zonas degradadas y residuales, enfatizando que algunas veces hay una necesidad de que esos vacíos sean apropiados por la ciudad como espacios públicos. La categoría económica engloba los espacios que están relacionados en el sector industrial, como los vacíos de las antiguas áreas de ferrocarril, de las fábricas o de los puertos, que se incluyen en esta categoría debido al uso o “desuso” que se da a los mismos. Por último, la categoría social denomina “vacíos” a las áreas que están pobladas pero sujetas a movimientos migratorios, convirtiéndose en “huecos demográficos” que han propiciado el abandono y la degradación de dichas zonas.”
Fuente: Berruete Martinez, Francisco José. Tesis Doctoral “Vacíos Urbanos en la ciudad de Zaragoza (1975-2010). Oportunidades para la estructuración y continuidad urbana” leída y aprobada en la Universidad Politécnica de Madrid
CONTEXTUALIZACIÓN
- UBICACIÓN GEOGRÁFICA Y DATOS GENERALES
Ciudad de Mendoza, capital de la Provincia de Mendoza, Argentina, es un municipio situado al pie de la Cordillera de los Andes, situado entre los 32° 51’ y los 32° 54´ latitud sur y los 68° 49´ y 69° 05’ de longitud oeste, variando su altitud desde los 720 m.s.n.m. en la zona urbana al este y los 2740 m.s.n.m. en la zona oeste de precordillera (Sierra de Uspallata).
Conforma junto con otros cinco departamentos colindantes (zonas urbanizadas y cabeceras municipales de Las Heras, Guaymallén, Godoy Cruz, Maipú, Luján de Cuyo) el Área Metropolitana de Mendoza (AMM).
Ciudad de Mendoza tiene una posición estratégica, ya que se emplaza en una zona de intersección entre dos rutas nacionales de suma importancia: la Ruta Nacional 7, un corredor bioceánico que conecta a Buenos Aires y el Océano Atlántico con Chile a través del paso internacional Cristo Redentor; y la Ruta Nacional 40, que une de norte a sur todo el territorio nacional.
Además, forma parte de la cuenca del Río Mendoza, subdividida en un área no irrigada al Oeste y otra de oasis al Este. Esta última, corresponde al oasis norte provincial, caracterizado por la concentración de población, debido al factor limitante de la disponibilidad hídrica.
PROBLEMÁTICA
Ciudad de Mendoza posee un 15% parcelas como áreas vacantes. Estas áreas, públicas y privadas, representan pasivos urbanos que contribuyen a la degradación del entorno urbano.
En general, son áreas con infraestructura consolidada y una localización estratégica dentro del tejido urbano, que evidencian un alto índice de subutilización del suelo, con predominancia de distintas tipologías de edificación en estado de obsolescencia, terrenos baldíos o construcciones no reglamentarias
Este fenómeno afecta la eficiencia del uso del suelo urbano, limitando la densificación y la regeneración de áreas para el desarrollo de la ciudad, propiciando procesos de degradación urbana, consolidando sectores con baja mixtura de usos, escasa vitalidad urbana y dinámicas de inseguridad, desvalorización de las tierras lindantes, costos de oportunidad de impuestos no recolectados y expansión hacia el piedemonte de la Ciudad.
Resulta necesario desarrollar estrategias de reactivación y regeneración urbana que permitan la transformación de estos pasivos en activos urbanos evolutivos mediante la implementación de instrumentos de gestión del suelo innovadores, nuevos modelos urbano-territoriales y nuevos conceptos de arquitectura que incentiven la revitalización de la ciudad
CATALOGACIÓN DE VACÍOS URBANOS
GRANDES VACÍOS URBANOS : Infraestructura obsoleta: ex predios Ferroviario GSM, ex Aeroparque Mendoza, ex Autódromo ya cuentan con diseño, masterplan y obras para implementar
PARCELAS URBANAS MENORES A 5000 Mts 2 : compuesta por Adobe, Baldíos, Galpones industriales y Playas (usos precarios y revocables)
CASO DE ESTUDIO: CUARTA SECCIÓN “ÁREA FUNDACIONAL”
ANÁLISIS URBANO: CUARTA SECCIÓN- CIUDAD DE MENDOZA
La Cuarta Sección es una zona urbana consolidada, abastecida con todos los servicios y con buena conectividad y acceso al resto del área departamental y vías de comunicación rápidas del Área Metropolitana de Mendoza. La sección presenta la mayor cantidad de pasivos urbanos dentro del Municipio y un nivel bajo de superficie construida. Teniendo en cuenta lo mencionado, sumado a la proximidad al centro de la Ciudad, consideramos que este sector posee las características adecuadas para generar un área de renovación y densificación de la Ciudad.
Predominan la tipología edilicia y el uso de viviendas unifamiliares, es una zona de gran presencia también de usos comerciales del tipo taller, corralón con construcciones de galpones. Cabe destacar que esta sección era parte del antiguo casco histórico de la ciudad por lo que se ve gran cantidad de edificaciones de adobe
ANÁLISIS TIPOLOGÍAS POR MANZANAS -IDENTIFICACIÓN PASIVOS + 50% OCUPACIÓN
¿Cómo los pasivos urbanos pueden evolucionar a activos urbanos que, a través de estrategias de reactivación y regeneración territorial, transformen el espacio con una visión, flexible, dinámica y colaborativa, y que adapten a nuevas dinámicas urbanas?
HIPÓTESIS
La transformación de los pasivos urbanos en activos urbanos evolutivos dentro de la Ciudad de Mendoza sería posible mediante el diseño de instrumentos innovadores de gestión del suelo, estrategias de regeneración territorial y nuevos enfoques arquitectónicos con una visión adaptativa, flexible, dinámica y colaborativa. Se espera que estas estrategias faciliten la densificación y la compactación del área, la diversificación de usos del suelo, la revitalización de la zona, el usos de las infraestructuras existentes, optimizando la ocupación del territorio y promoviendo un desarrollo inclusivo y equilibrado. La aplicación de herramientas urbanas, fiscales y económicas, junto con modelos de cooperación público-privada y entre privados y participación ciudadana, facilitará la co-creación de proyectos de reactivación del suelo, impulsando la economía local y mejorando la calidad de vida. Además, la incorporación de conceptos como frentes activos, arquitectura efímera, economía circular y alianzas estratégicas, entre otros, potenciará la resignificación de estos espacios, permitiendo su adaptación a nuevas dinámicas urbanas.
CASO DE APLICACIÓN
OBJETO : Pasivos Urbanos.
Los “activos urbanos evolutivos” son un concepto dinámico que refleja cómo los espacios no utilizados en las ciudades pueden cambiar y adaptarse. Su evolución es multifacética, abarcando aspectos sociales, económicos y ecológicos
ESTRATEGIAS REPLICABLES
ESTRATEGIAS DE REGENERACIÓN TERRITORIAL: Nuevos Conceptos Arquitectónicos y Urbanos
1- FRENTES ACTIVOS: Transformar los bordes de los vacíos urbanos en interfaces dinámicas con el entorno mediante la activación de fachadas, espacios semiabiertos y áreas de uso temporal.
2- ARQUITECTURA “POST-IT”: Los espacios urbanos se reconfiguran de forma dinámica, temporal y participativa, según las necesidades de sus habitantes. Temporalidad y flexibilidad: intervenciones urbanas efímeras o reversibles.
3- ESPACIOS DE CO-CREACIÓN: Transformar espacios abandonados o subutilizados en áreas funcionales, culturales o sociales, a menudo con un enfoque innovador.
4- MISSING MIDDLE: Promover la densidad media permitiendo construcciones más variadas que sean asequibles, sostenibles y fomenten comunidades caminables. Busca abordar la necesidad de equilibrar densidad, accesibilidad y calidad de vida.
5- LABORATORIO EXPERIMENTAL: metodología física y virtual a través de sectores reales de intervención y plataforma interactiva en tiempo real
ESTRATEGIAS DE REACTIVACIÓN: Nuevas Formas de Gobernanza y Financiamiento, e Instrumentos de Gestión de Suelo tradicionales
1- TOKENS Y BLOCKCHAIN URBANO: Sistema descentralizado donde los ciudadanos pueden “invertir” en la transformación de un vacío urbano y obtener beneficios por su uso.
2- FIDEICOMISOS DE PROPÓSITO URBANO: Fondos comunitarios donde pequeños inversores pueden financiar proyectos de regeneración y compartir sus rendimientos.
3- MODELOS DE FINANCIACIÓN: Esquemas de crowdfunding, bonos verdes y fondos de inversión urbana para financiar proyectos de transformación de vacíos urbanos, públicos o privados
4- FONDO PARA LA ADQUISICIÓN Y GESTIÓN DE PASIVOS: mecanismo financiero que permita al municipio adquirir pasivos estratégicos , y prepararlos para proyectos de regeneración, recuperando la inversión a través de la posterior venta, concesión o permuta.5- Instrumentos de Gestión de Suelo: Banco de Tierras, Instrumentos fiscales y legales, Herramientas de captura de valorización de la tierra, Incentivos económicos y fiscales, revisión de planes de zonificación
IMPLEMENTACIÓN ESTRATEGIAS REPLICABLES
La implementación de la estrategias para transformar los pasivos en activos urbanos evolutivos en la Ciudad de Mendoza se concibe como un proceso dinámico, que comienza con la identificación y diagnóstico profundo de los terrenos vacantes (objetos del presente proyecto)para comprender su potencial de transformación y las restricciones existentes, priorizando aquellos sitios que prometen el mayor impacto social, económico y ambiental.
Una vez identificados los terrenos clave, el siguiente paso sería la construcción de alianzas estratégicas, mediante la identificación y el compromiso activo de todos los actores relevantes: desde la Municipalidad y el Gobierno Provincial, hasta desarrolladores inmobiliarios, instituciones financieras, propietarios de terrenos, y, fundamentalmente, los vecinos.
Con las alianzas establecidas, se procede al diseño y planificación participativa a través de talleres de co-creación (Laboratorios experimentales) donde los actores, utilizando herramientas de diseño y una plataforma interactiva urbana en tiempo real establecen ideas y proyectos a realizar.
Luego de acuerdos y alianzas, se integran las estrategias de regeneración territorial: se proponen “Frentes Activos” para revitalizar los bordes de los espacios, intervenciones de “Arquitectura Post-it” y urbanismo efímero para activar los sitios de forma temporal y flexible con posibilidad de adaptación, se crean “Espacios de Co-creación” para fomentar la participación comunitaria y economía circular, y se considera el concepto “Missing Middle Housing” para ofrecer soluciones de vivienda de densidad media.
Paralelamente, se aborda la aplicación de instrumentos de financiamiento. Esto combina modelos innovadores como los “Tokens y Blockchain Urbano” y los “Fideicomisos de Propósito Urbano” para democratizar la inversión y generar beneficios compartidos, junto con modelos más tradicionales como el crowdfunding y los bonos verdes. Además, se activan instrumentos de gestión de suelo existentes, como la creación o fortalecimiento de un Banco de Tierras Municipal, la propuesta de incentivos fiscales y la revisión de normativas urbana para facilitar la densificación y la reutilización adaptativa.
Finalmente, la ejecución y el prototipado rápido marcan el inicio de la materialización del proyecto. Se seleccionan pasivos urbanos prioritarios para implementar proyectos piloto a pequeña escala y de bajo costo, que permiten probar ideas, generar entusiasmo y aprender de la experiencia antes de realizar inversiones mayores. Un sistema de monitoreo y evaluación continuo asegura que los proyectos se ajusten y adapten en tiempo real, demostrando su impacto y justificando futuras inversiones.
METODOLOGÍA DE IMPLEMENTACIÓN
MAPA DE INTERACCIONES
RESULTADOS GENERALES
Enfoque de las estrategias:
-Adaptativas: Capaces de ajustarse a diferentes contextos y demandas.
– Flexibles: Permitiendo diversos usos y materiales, y reconfiguraciones a lo largo del tiempo.
– Dinámicas: Fomentando la actividad y el dinamismo urbano..
– Colaborativas: Integrando a diversos actores en el proceso.
Datos generales
Densidad proyectada: 200/250 hab por ha
Población deseada: 60.000- 80.000 hab/ ha
Viviendas: 15.000 = +1.000.000 m2
Espacios Verdes: 9 m2 / pers
Usos de Suelo: Mixto. Residencial con usos de abastecimiento diario y servicios, cultura, deporte, innovación y tecnología. industrias audiovisual y creativas
FICCIONES DE PROYECTO
APLICACIÓN A UNA PARCELA REAL
CONCLUSIÓN
A través de este proyecto se busca poner en relevancia la oportunidad de transformar los pasivos urbanos en la Cuarte sección de la Ciudad de Mendoza en activos urbanos evolutivos que contribuyan a un futuro más dinámico y sostenible para la ciudad. La identificación y el análisis de los terrenos subutilizados, junto con el desarrollo de estrategias y aplicación de instrumentos de gestión de suelo para su reutilización adaptativa y regeneración, representan hitos para alcanzar este objetivo. La conceptualización de espacios urbanos flexibles y dinámicos, que puedan adaptarse a las necesidades cambiantes de la ciudad, es fundamental para garantizar la relevancia y el impacto a largo plazo de estas intervenciones.
La participación activa de todos los actores involucrados en todo el proceso de transformación, no solo asegura que los resultados reflejen las aspiraciones y necesidades locales, sino que también fomenta un sentido de propiedad y pertenencia. Establecer criterios claros para monitorear y evaluar el éxito y la evolución de estos activos permitirá un seguimiento continuo y la adaptación de las estrategias de gestión para maximizar su valor a lo largo del tiempo. Por último, la adopción de una visión de urbanismo adaptativo y colaborativo es esencial para desbloquear el potencial latente en las tierras vacantes del sector a intervenir y convertirlas en catalizadores de la revitalización social, económica y ambiental del centro de la ciudad.
